Az adótanácsadásról...

Esetleg ezekre a kérdésre tudod a választ?

1. Cégként vásárolok ÚJ építésű lakást 2019 december 30-án 5%-os ÁFÁ-val, majd 2020 májusában eladom. Milyen ÁFÁ-val kell számláznom?
2. Ugyanezt az ÚJ építésű lakást vásárolom meg szintén cégként, de csak 2020 január 2.-án, ez is 5%-os ÁFÁS még mert megfelel a törvénynek, szerkezetkész volt stb… Ugyanúgy 2020 májusában szeretném eladni. Ekkor milyen ÁFÁ-val kell számláznom? Van különbség?

Válaszom röviden:
1. Mivel a lakás eladás 2020-ban történik ezért 27 % áfával tudod tovább adni. Az átmeneti rendelkezés csak új építésű ingatlanról beszél, és nem első értékesítésről (bár az eredeti jogalkodói szándék ez volt), így az új lakásnak minősülő ingatlan értékesítésének áfája 5 %, ha egyebekben megfelel a feltételeknek (építési engedély, stb)
2. Az építőnek még ugyan 5 % áfával kell tovább értékesítenie, de Te, mivel 2020-ban adod el, ezért az akkori szabály már az új építésű ingatlanra 27 % áfa, így ezzel tudod eladni. Az átmeneti rendelkezés miatt itt is 5% az áfa.

Válaszom általánosan:
Egy Áfa szabály módosításánál mindig az a szabály, hogy a teljesítés napján érvényes áfa kulcsot kell használni.
Amikor a teljesítés napja van, akkor 27, vagy 5 % az áfa.
Ha a teljesítés időpontja, vagyis az áfa fizetési kötelezettség napja és a tényleges teljesítés egymástól elválik, akkor is az áfa fizetési kötelezettség napját kell alkalmazni.

Két klasszikus példa:

• az egyik az előleg – decemberben adott, de januárban szállított termék esetén 27% az áfa, ha a januári áfa már 27 % alá sorolja azt a terméket (Ekkor a végszámla nettó összegéből a korábbi előlegek nettó összegét kell levonni, és a különbözetre rászámítani a 27 % áfát).

• A másik példa a folyamatos teljesítés. Hiába szállítunk decemberben ha a teljesítés időpontja a fizetési határidővel megegyezően január, és januárban már 5 % az áfa, akkor azt 5 % áfával kell számlázni.

A vezérelv az, hogy ha az áfa fizetési kötelezettség napját meg tudtuk határozni, akkor az áfa kötelezettség mértékét is meg tudjuk határozni, hiszen az annak az évnek az áfa kulcsa lesz, amikor az áfa fizetési kötelezettség van.
Az új építésű lakóingatlanok értékesítésének áfa-ja 5 % 2018-ban, az áfa törvény 82. §(2) bekezdése és a 3. melléklet I. rész 50-51 pontja alapján. Az 5% áfakulcsnak feltételei vannak az új lakáson kívül, így pl. az alapterület nem lehet nagyobb 150 nm-nél társasházi lakásnál, és 300 nm-nél egylakásos lakóingatlannál. További feltétel, hogy az ügyletnek az áfa rendszerében termékértékesítésnek és nem szolgáltatásnyújtásnak kell minősülnie.

Ez az 5 %-os szabály 2016. január 01-től van hatályban, és ez egy határidővel hozott korábbi áfa módosítás volt, tehát már előre tudtuk, hogy ez 2019. december 31-el megszűnik. Az volt egy új szabály 2018. szeptemberében, hogy építési engedélynek kiadottnak kell lenni 2018. november 01-én.

Van átmeneti szabály, ami az lett, hogy azok a lakások, amikre építési engedélyt kiadták, vagy ha építési engedélyre nem kötelezett, a bejelentést megtették 2018. november 01.-ig megtörtént, akkor ennek a lakásnak az értékesítése 2023. december 31-ig 5 % áfa alá tartozik. Azoknál a lakásoknál, ahol ennél későbbi időpontba történik az építési engedély kiadása, vagy a bejelentés, az nem fog tudni 2019. december 31-et követően 5 % áfával adózni, arra már a 27 %-os áfát kell alkalmazni.

Külön kell választani az alábbi új építésű ingatlanok értékesítésének eseteit:

1. már folyamatban lévő épülő lakások
2. még nem épül, de már van 2018. november 01.-én érvényes építési engedély, és az elkészül 2023. december 31-ig, ott 5 % áfa fogja terhelni a lakás értékesítését.
3. építési engedély 2018. november 01. után kelt, de 2019. év során (december 31-ig) átadott, értékesített lakások esetén az áfa 5 %. Vagyis, ha 2019. februárban kelt az építési engedély, a lakás használatba vétele megtörténik 2019. novemberben, akkor az a lakás értékesítés 5 % áfával adózik még.
4. 2020. január 01. után használatba vett lakás értékesítése már 27 % áfás lesz. Meg kell nézni, milyen előlegek, részteljesítések voltak 2019. évben, mert azok 5 % áfával adóznak még, de a végszámla 2020. január utáni teljesítésű, akkor az már 27 % áfás lesz. Amikor egy ügylet két áfa kulcs alá esik a változások miatt, akkor van kulcsszerepe annak, hogy a felek a megállapodott árat bruttónak, vagy nettónak tekintik.
5. Ügyvédi letétben letett pénz nem előleg (mivel azzal a jogosult, az építő nem rendelkezik), tehát hiába tesszük le a pénzt 2019-ben, attól még a lakás vásárlásának áfája 2020-ban 27 % lesz.

Válaszom a kérdésre vonatkozóan konkrétan:

Tisztázni kell az új építésű lakás fogalmát.
Az Áfa törvény nem definiálja az új és használt ingatlanok fogalmát, az adott csoportosítás csupán közvetetten olvasható ki a szabályozás rendszeréből. Az új építésű lakás fogalmának az értékesítés során van jelentősége, mivel az új ingatlan értékesítése mindig adóköteles, és egyenes adózású. E tekintetben az Áfa törvény 86.§ (1) bekezdésének j) pontja az irányadó:

j) a beépített ingatlan (ingatlanrész) és az ehhez tartozó földrészlet értékesítése, kivéve annak a beépített ingatlannak (ingatlanrésznek) és az ehhez tartozó földrészletnek az értékesítését, amelynek

ja) első rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg; vagy
jb) első rendeltetésszerű használatbavétele megtörtént, de az arra jogosító hatósági engedély véglegessé válása, vagy használatbavétel-tudomásulvételi eljárás esetén a használatbavétel hallgatással történő tudomásulvétele és az értékesítés között még nem telt el 2 év, vagy beépítése az épített környezet alakításáról és védelméről szóló törvény szerinti egyszerű bejelentés alapján valósult meg, és a beépítés tényét igazoló hatósági bizonyítvány kiállítása és az értékesítés között még nem telt el 2 év;

A használt ingatlan (vagy az újnak nem minősülő régi ingatlan) és az építési teleknek nem minősülő bármilyen művelési ágú föld (szántó, erdő, halastó, gyep, legelő stb.) eladása főszabály szerint adómentes, azonban választható adókötelezettség. Az adókötelezettség választása 5 évre szól, és december 31-ig kell a következő időszakra a választást bejelenteni.

Tehát a kérdésben szereplő új építésű ingatlan értékesítése adóköteles. Mivel az értékesítés áfa köteles, ezért a beszerzés során megfizetett áfa is levonható lesz a társaságnál.

A gazdasági társaság a hatályos számviteli szabályzataiban ugye szabályozta, illetve a tevékenységei között szerepel az ingatlan forgalmazása, mely szerint a vásárolt ingatlant készletként veszi nyilvántartásba, és az nem lesz tárgyi eszköz.
Miért lényeges ez?
Mert ha tárgyi eszközként vesszük az ingatlant nyilvántartásba (áfáját levontuk), akkor az értékesítésnél van egy 20 éves figyelési szabály, mely szerint az áfa levonhatósági arányát figyelni kell. Tehát kérdés lehet, hogy a vétel és az eladás között volt-e bérbeadás, egyéb hasznosítás, és arra milyen áfa kötelezettséget választottunk.

Feltételezem, hogy az ingatlant készletként kezeljük.

Ebben az esetben a vásárláskor az Áfát levonjuk a teljesítés időpontjában.
Ingatlan értékesítésénél az áfa törvény szempontjából általános szabályként teljesítési időpont (az uniós joggyakorlással összhangban) amikor az adás-vételi szerződésben az eladó hozzájárul a vevő tulajdonjogának bejegyzéséhez, mivel a vevő ezen időponttól jogosult tulajdonosként rendelkezni az adott ingatlannal. Tehát nem a földhivatalhoz való benyújtás napja a teljesítési időpont (ez csak az SZJA törvény szerinti bevétel szerzési időpontnak a teljesítési időpontja), és ezt sokan így alkalmazzák az áfa törvényben is, helytelenül.
Kivétel az ingatlan értékesítés teljesítési időpontjának meghatározásakor az első rendeltetésszerű használatba vétel, amikor is a teljesítési időpontjának az adott ingatlan használatba vétele kapcsán lefolytatandó eljárástól függően meghatározott időpont értendő.
Tehát ha cégként vesszük az építőtől az ingatlant, akkor az általa kiállított számla teljesítési időpontjánál is ez az utóbbi az irányadó, és amikor mi eladjuk mint cég, akkor pedig a tényleges használatba adás napja.

Az értékesítésnél, mivel áfát vontunk le, adókötelezettség keletkezik. 2 éven belüli használatba vételi engedélynél új építésű ingatlannak minősül az ingatlan, és adóköteles értékesítés lesz. Tehát ezért lényeges a 2 éven belüli szabály. Mert egyébként (2 éven túl) az ingatlan értékesítés tárgyi adómentes értékesítésnek minősül az áfa általános szabályainak szempontjából. Kivéve, ha az ingatlan hasznosításra, értékesítésre áfa kötelezettséget választottunk.

Azért szoktak a cégek áfa kötelezettséget választani, mert az általuk vásárolt ingatlannak is van áfája, ők azt levonásba helyezik az általuk fizetendő áfából, és ebben az esetben muszáj az áfa kötelezettséget választani a további hasznosításra, értékesítésre. Vagy ha tárgyi eszközként kezeli a cég, akkor érvénybe lép a korábban már említett 20 éves szabály.

Tehát mindig olyan áfa kulccsal fog adózni az ingatlan értékesítés, amilyen áfa kulcs az adott évben hatályban van a teljesítés időpontjában. Tehát 2019. 12.31-ig 5%, 2020. január 01- után pedig 27 %. 

Ez igaz is, azonban az átmeneti rendelkezések között csak az építési engedély kiadásának dátuma szerepel, és az, hogy új építésűnek minősült legyen az ingatlan. Ezért mivel nincs meghatározva az, hogy csak az első értékesítésre vonatkozik az 5% áfa, ezért minden új lakásnak minősülő ingatlan értékesítése, legyen az már a 4. értékesítése ugyanannak az ingatlannak, akkor is 5% áfás lesz, ha arra 2020.-ban kerül sor. Sőt ha ez az ingatlan még 2023-ban is újnak minősül, akkor még 2023-ban is 5 % áfával adózik. (pl. beépítjük a tetőteret, átalakítjuk és az engedély köteles, stb.)

Tiszaújváros, 2019. január 27.



Szeghő Kornélia
ingatlanból származó jövedelem utáni adótanácsadó specialista
06-20-5464070